Zapraszamy
na strony czasopism wydawnictwa:

Nowoczesna UprawaPrzedsiębiorca RolnyRolniczy Przegląd TechnicznyHoduj z głową bydłoHoduj z głową świnie


Sonda
Jak oceniasz swoje zbiory zbóż?
 
Bardzo dobrre
Dobre
Złe


Text
Prawo
Dzierżawca musi zachować budynki w stanie niepogorszonym
 
W ramach dzierżawy dzierżawca jest uprawniony do korzystania z rzeczy oraz pobierania z niej pożytków w zamian za płacony wydzierżawiającemu czynsz. Uprawnienie do korzystania z rzeczy, co w przypadku gospodarstwa rolnego oznacza korzystanie z gruntów i budynków, łączy się z obowiązkiem zachowania przez dzierżawcę niezmienionej substancji oddanej mu w dzierżawę.
 
Istotą stosunku dzierżawy jest brak obowiązku dzierżawcy ulepszania przedmiotu dzierżawy ponad jego zachowanie w niezmienionym kształcie.Zgodnie z art. 697Kodeksu cywilnego, dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. W art. 696 Kcustanowiona jest natomiast ogólna zasada, że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
 
***
Te regulacje zawarte w Kc przenoszone są zwykle do umów dzierżawy gospodarstw po byłych PGR-ach, zawieranych przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Mowa jest więc w tych umowach o tym, że dzierżawca przez cały okres dzierżawy zobowiązany jest utrzymywać budynki w stanie niepogorszonym i w takim stanie wydać je wydzierżawiającemu po wygaśnięciu umowy. Niekiedy obowiązek ten jest łagodzony - umowa nie uznaje za pogorszenie budynków normalnego ich zużycia. Wymóg niepogarszania stanu przedmiotu dzierżawy dotyczy również gruntów, które muszą być utrzymane we właściwej kulturze rolnej.
Wydzierżawiający zwykle zastrzega sobie prawo do lustracji przedmiotu dzierżawy w każdym czasie oraz do wykonania okresowych badań zasobności gleby. Naruszenie przez dzierżawcę obowiązku utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym obwarowane jest zwykle umowną sankcją, która daje wydzierżawiającemu prawo do rozwiązania umowy dzierżawy zawartej nawet na czas oznaczony ze skutkiem natychmiastowym, bez wypowiedzenia. 
 
***
Te zdawałoby się jasne i klarowne regulacje prawne w zderzeniu z rzeczywistością budzą poważne kontrowersje. Wielu dzierżawców objęło we władanie swoje gospodarstwa na początku lat 90., w okresie kiedy trwała wielka akcja wydzierżawiania majątku świeżo zlikwidowanych PGR-ów. Można było w tym czasie dość łatwo i za niewielkie kwoty wydzierżawić grunty, ale tylko z budynkami, bo przecież trzeba było coś z nimi zrobić. Do tego dochodził tzw. majątek okołodzierżawny w postaci zdewastowanego zazwyczaj sprzętu, który należało wykupić. Umowy dzierżawy były wtedy transakcjami wiązanymi, opartymi na zasadzie „bierzesz wszystko albo nic”.
W czasach PRL w PGR-ach budowano dużo i niekoniecznie solidnie, a więc wielu dzierżawców objęło we władanie wielkie kompleksy budynków i budowli, o które na mocy wieloletnich umów zobowiązani są dbać, zachowując je w stanie niepogorszonym. I tu klasyczne regulacje dotyczące dzierżawy zawarte w Kc i oparte na nich postanowienia umów dzierżawy nie wytrzymują próby czasu.
Przekonałem się o tym uczestnicząc w sądowych oględzinach zarządzonych w trakcie jednego z procesów, w którym ANR zarzuca dzierżawcy dewastację wydzierżawionych budynków. Pozwany dzierżawca na mocy umowy dzierżawy użytkuje kilkaset hektarów i dużą bazę dawnego PGR. Z gruntami nie ma problemu, są utrzymane we wzorowej kulturze rolnej. Dzierżawca specjalizuje się w wielkoobszarowej produkcji warzywniczej, co wymaga szczególnego dopieszczenia ziemi.
Problem jest z budynkami, bo dzierżawca nie prowadzi produkcji zwierzęcej i budynki poza garażami dla sprzętu rolniczego i magazynami adaptowanymi na przechowalnie, pozostają niewykorzystane. O tym, jakie to są budynki i jaka ich jest przydatność do nowoczesnej produkcji rolnej świadczą chociażby ich nazwy w dokumentach inwentarzowych: kuźnia ze stelmachownią, w której niegdyś naprawiano prymitywny sprzęt i klepano lemiesze na wiele się nie przyda przy obsłudze nowoczesnych ciągników, do których na telefon przybywa mobilny serwis; hydrofornia pobudowana zgodnie niegdysiejszą modą na podjeździe do pałacu stoi pusta, bo do gospodarstwa podłączono wodociąg, więc budynek straszy psując wygląd będącego pod nadzorem konserwatora zabytków zespołu pałacowo-parkowego; magazyn środków ochrony roślin przypomina zapomniany bunkier; magazyn nawozów sztucznych rozlatuje się, bo magazynowane w nim niegdyś na pryzmach sole potasowe i superfosfaty rozłożyły cegły i wypaliły zaprawę (a dzisiaj, kiedy nawozy dostarczane są na telefon w opakowaniach typu big-bag i na bieżąco wykorzystywane, nikt nie myśli o ich magazynowaniu); magazyn butli gazowych to zardzewiały metalowy budynek; waga wozowa z budynkiem dla obsługi stoi od lat opuszczona, tak jak portiernia ze szlabanem, w której niegdyś drzemał stróż i która straciła rację bytu, bo dzierżawca zainstalował kamery i instalację przeciwpożarową. 
 
***
Nawet gdyby dzierżawca chciał wznowić produkcję zwierzęcą w dzierżawionych budynkach inwentarskich, to nie spełniają one aktualnych wymogów zootechnicznych i sanitarnych. W czasach kiedy były wykorzystywane do tego celu nikt nie przejmował się takimi drobiazgami jak dobrostan zwierząt czy wymogi wzajemnej zgodności. Produkcja była najważniejsza.
Budynek, który nosi miano owczarni pomięta czasy owczego boomu, który już dawno się skończył, więc obiekt zaadaptowano na chlewnie, bo produkcja świń była wtedy najważniejszym wyzwaniem politycznym. Wybetonowano podłoże, w miejsce owiec wstawiono świnie. Budynek przystosowany do suchej produkcji owczarskiej nie zniósł ton obornika i gnojowicy wytwarzanej przez świnie, został zdewastowany, a zawilgocone i zniszczone przez agresywne substancje mury rozlatują się.
 
***
W całym obejściu są tysiące metrów kwadratowych pokrycia eternitowego, które w najbliższych latach, zgodnie z unijnymi dyrektywami, musi zostać zutylizowane. Otwarte pozostaje pytanie o sens ekonomiczny takiego przedsięwzięcia. Czy nie lepiej całe budynki rozebrać? Bo reszta dachów pokryta jest papą, którą co roku trzeba smołować, a i tak cieknie. Problemów dzierżawcy dopełnia wchodzący w skład przedmiotu dzierżawy zespół pałacowo-parkowy, bo tutaj utrzymanie w stanie niepogorszonym musi być zgodne z wymogami konserwatora zabytków.
 
***
Stosując klasyczne regulacje prawne dotyczące utrzymania przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy w niezmienionym stanie wkraczamy nieraz w granice absurdu. Dzierżawca staje się bowiem kustoszem muzeum reliktów PRL, które musi konserwować i utrzymywać. Nie sposób wymagać, aby dzierżawcy utrzymywali niepotrzebne nikomu budowle. Tymczasem znane są problemy tych, którzy od lat bezskutecznie ubiegają się o zgodę ANR na wyłączenie z dzierżawy nieprzydatnych budynków i ich likwidację. W mentalności urzędników ciągle pokutuje przekonanie, że likwidacja państwowego „środka trwałego” to umniejszanie majątku społecznego, ryzykowne dla podejmującego taką decyzję. Racjonalne argumenty ekonomiczne nie mają tutaj większego znaczenia. Konieczne jest więc odgórne kompleksowe „odchudzenie” popegeerowskiej bazy w celu dostosowania jej do obecnych potrzeb. W wielu przypadkach doprowadziło by to do uzyskania nowych uzbrojonych terenów budowlanych, które zbędne dla dzierżawców, mogłyby być z umów wyłączone i w racjonalny sposób rozdysponowane. Rozbiórka starych nieprzydatnych ruder nie musi oznaczać umniejszania majątku państwowego.
 
Michał Gilewicz
 

przeglądaj wszystkie
 
© 2013 copyright APRA, wszelkie prawa zastrzeżone